土地オーナー様のお悩み等価交換による賃貸マンション事例

建物建設費を負担せずに、賃貸経営できる土地活用方法は?
個人で建物を建設するには、資金負担が多額になるので困難。何か良い方法はないだろうか?

当社の提案、実施内容

等価交換方式を提案
ご所有の土地は住環境に恵まれており、マンションおよび戸建用地に適した場所でした。オーナー様の建設資金を負担したくないとういうご要望と立地性・収益性から判断して、等価交換方式によるマンション事業を提案いたしました。
等価交換方式とは、オーナー様が土地の一部を近鉄不動産に、近鉄不動産が土地上に建設する建物の一部をオーナー様にそれぞれ売却し、両者が土地共有持分付区分所有建物(マンションの各住戸)を取得する事業をいいます。

●等価交換方式とは

  • ご所有地に近鉄不動産が建築費等を負担のうえ建物を建設し、完成させた建物について、土地費と建築費等の
    割合に基づき、オーナー様と近鉄不動産の両者が区分所有形態のマンションとして分け合う事業です。
  • オーナー様は、取得した区分所有のマンションを賃貸することにより、賃貸収入を得ることができます。
    また、個々の部屋を必要なときに売却していただくことも可能であり、「収益価値を持った換金性の高い資産」を取得されることになります。

イメージ

物件概要
・構造規模鉄筋コンクリート造5階建
・用途区分所有マンション(賃貸用・分譲用)

事業効果

  • オーナー様は土地を出資するだけで、資金負担なしにマンション建設が可能です。
  • 所有する住戸は賃貸マンションとして賃貸経営できます。
  • オーナー様が取得した賃貸マンションも分譲マンションと同レベルの設備・仕様となるため、賃貸マンション単独の建物に比べて付加価値をつけることができます。
  • 一定条件を満たせば譲渡所得税に買替え特例が適用され、税金対策となります。
  • 土地が住宅用地となり、固定資産税額も軽減されます。
  • 土地が貸家建付地、建物が貸家評価となるために、相続税評価額が減額されます。

この事業に対する当社の役割

  • ① 事業計画〜事業実施〜事業完了までの業務を受託
  • ② 事業方式の提案
  • ③ 不動産の可能性、市場環境、賃貸条件等の調査分析
  • ④ 調査分析結果に基づく最適用途の提案
  • ⑤ 竣工後の建物運営・管理に関するアドバイスと提案

上記の事例を見られて詳しく知りたいこと、また、事例に掲載されていないことで、聞きたいこと、知りたいことなどありましたらお気軽にお問い合わせください。

不動産の有効活用について相談する

土地オーナー様のお悩みトランクルーム事例

収益の安定した賃貸事業を行いたい
賃貸マンション・アパートは空室リスクや賃料下落があるため、収益の安定性を重視した提案がほしい。

当社の提案、実施内容

トランクルーム経営を提案
収益性・立地性から、賃貸事業に適した土地であり、アパート経営とトランクルーム経営の比較検討を行いました。
トランクルーム運営会社が出店したいという希望もあり、賃料下落、空室リスクが少ないトランクルームとしての活用をオーナー様は選択されました。
オーナー様が建物を建設、建設後の建物をオーナー様が賃貸運営されております。
実際の顧客募集・管理および建物管理については、オーナー様がトランクルーム運営会社に委託しています。
物件概要
・構造規模鉄骨造2階建
・用途トランクルーム32戸、1区画あたり約1坪
・賃料1万円/区画
  • イメージ
  • イメージ
  • イメージ

事業効果

  • 収益性もあり、比較的安定した運営を続けることができます。
  • 土地の評価が貸家建付地、建物の評価が貸家となるために、相続税評価額が減額されます。

この事業に対する当社の役割

  • ① 事業計画〜事業実施〜事業完了までの業務を受託
  • ② 事業方式の提案
  • ③ 不動産の可能性、市場環境、賃貸条件等の調査分析
  • ④ 調査分析結果に基づく最適用途の提案
  • ⑤ 開発計画および工事に関する助言と提案
  • ⑥ トランクルーム運営会社への出店の打診
  • ⑦ 竣工後の建物運営・管理に関する助言と提案

上記の事例を見られて詳しく知りたいこと、また、事例に掲載されていないことで、聞きたいこと、知りたいことなどありましたらお気軽にお問い合わせください。

不動産の有効活用について相談する

土地オーナー様のお悩みコンビニ誘致事例

収益の安定した賃貸事業を行いたい
できれば収益性の高い事業を行いたいと考えている。大きなリスクがなく、安定した賃貸事業ができれば最適である。

当社の提案、実施内容

建設協力金方式によるテナント誘致を実施
交通量の多い幹線道路に面しており周辺も沿道サービス店舗が多く連なっていました。
分析したところ、コンビニエンスストアの立地に最適であると判断しました。

当社が提案したのは、建設協力金方式によるテナント誘致でした。
コンビニエンスストアに誘致活動を行い、この土地で開業するテナント(賃借人)を決定します。次に、テナントから入る保証金・敷金を建設資金に充て、オーナー様が建物を建設します。保証金の返済は毎月のテナント賃料から差し引きます。保証金の返済利息が発生せず、また、テナントが中途解約した場合、オーナー様の保証金返還義務もなくなる契約とすることにより、安定した運用とテナント退去時のリスク軽減が可能になりました。

●建設協力金方式のポイント

  • テナントはオーナーが負担する建設費相当額を保証金・敷金として差し入れます。
  • オーナーは賃借期間終了時には保証金をテナントに全額返済します。
    契約期間中、賃料から毎月の保証金の返済分を差し引いた金額がテナントからオーナーに支払われます。
  • テナントが契約期間の途中で解約した場合は、保証金の返済義務はなくなる契約内容とします。
  • 保証金には利息が発生しないので、無利息で建設資金を調達したことになります。
  • 賃貸借期間は15〜20年。

●建設協力金方式の設定例

建築代金
2,100万円前後 ※躯体、基本設備(上下水道、ガス)、外構
賃料
90万円(消費税別途)
賃貸期間
15万円
賃貸期間
15年(180ヶ月)
敷金
300万円
保証金
1,800万円(毎月10万円返済×180ヶ月)
毎月支払われる金額
90万円(消費税別途)-10万円(返済金)=80万円
※実際の金額とは異なります。
物件概要
・構造規模鉄骨造平屋建
・店舗面積約160㎡
・契約期間15年
  • イメージ
  • イメージ
  • イメージ

    大手コンビニ3社等から最適な候補を選定します。

事業効果

  • 収益性も高く、比較的安定した運営を続けることができます。
  • 土地の評価が貸家建付地となるために、相続税評価額から減額されます。
  • 保証金は債務となり、相続税評価から控除されます。

この事業に対する当社の役割

  • ① 事業計画〜事業実施〜事業完了までの業務を受託
  • ② 事業方式の提案
  • ③ テナント誘致
  • ④ テナント相手先との交渉・調整
  • ※大手コンビニ3社の誘致実績があります。(事業用定期借地含む)

その他の事業方式

ロードサイド店舗誘致を行う場合のその他の事業方式として、オーナー様がテナントに土地を賃貸する事業用定期借地権方式があります。
この場合、テナントが土地を借りて建物を建設するため、オーナー様側の投資は不要です。
近鉄不動産では、オーナー様のご要望、お悩みをお聞きし、より効果的な事業方式を提案しています。

上記の事例を見られて詳しく知りたいこと、また、事例に掲載されていないことで、聞きたいこと、知りたいことなどありましたらお気軽にお問い合わせください。

不動産の有効活用について相談する

相談無料/不動産の有効活用についてアドバイザーに相談してみませんか?

お問い合わせ・相談フォーム

すべての項目をご入力の上、お問い合わせください。

名前

フリガナ

セイ

メイ

住所
郵便番号

郵便番号から住所を入力

例)5430001
都道府県
市区町村
番地・ビル・マンション
電話番号
例)0667763055
メールアドレス
※@kintetsu-re.co.jpからのメール受信を許可してください
相談内容

個人情報の取り扱いについては、「個人情報の保護についてをお読みいただき、
ご同意の上、「同意する」ボタンを押してください。

※本ページで入力いただいた内容はパソコンにインストールされているブラウザとウェブ・サーバの間を暗号化して通信することができます。

PAGE TOPへ