建物賃貸のご相談は近鉄不動産へ

建物賃貸

アパートではない収益の安定した新しい土地活用を行いたい

賃貸マンションやアパートの供給が多い地域で、競争力のある賃貸事業を考えたい。挟小地や変形地を有効に活用したい。

ガレージハウスの経営を提案

車・バイク愛好家をターゲットにした「ガレージと住居が一体」となった住宅です。
車庫内2台分の駐車が可能です。
建築制限の厳しい第一種低層住居専用地域での建築も可能です。
限られた敷地を有効活用し、趣味・生活・仕事の場を一住戸に集約できる汎用性のある賃貸住宅を提案しました。

• 収益性もあり、比較的安定した運営を続けることができます。
• 土地の評価が貸家建付地、建物の評価が貸家となるために、相続税評価額が減額されます。
• 住宅用地特例が適用され固定資産税が減額されます。

• ① 事業計画〜事業実施〜事業完了までの業務を受託
• ② 事業方式の提案
• ③ 不動産の可能性、市場環境、賃貸条件等の調査分析
• ④ 調査分析結果に基づく最適用途の提案

• ⑤ 開発計画および建物建設に関する助言と提案
• ⑥ 竣工後の建物運営・管理に関する助言と提案

建物建設費を負担せずに、賃貸経営できる土地活用方法は？

個人で建物を建設するには、資金負担が多額になるので困難。何か良い方法はないだろうか？

等価交換方式を提案

ご所有の土地は住環境に恵まれており、マンションおよび戸建用地に適した場所でした。オーナー様の建設資金を負担したくないとういうご要望と立地性・収益性から判断して、等価交換方式によるマンション事業を提案いたしました。
等価交換方式とは、オーナー様が土地の一部を近鉄不動産に、近鉄不動産が土地上に建設する建物の一部をオーナー様にそれぞれ売却し、両者が土地共有持分付区分所有建物（マンションの各住戸）を取得する事業をいいます。

物件概要

・構造規模	鉄筋コンクリート造5階建
・用途	区分所有マンション（賃貸用・分譲用）

• オーナー様は土地を出資するだけで、資金負担なしにマンション建設が可能です。
• 所有する住戸は賃貸マンションとして賃貸経営できます。
• オーナー様が取得した賃貸マンションも分譲マンションと同レベルの設備・仕様となるため、賃貸マンション単独の建物に比べて付加価値をつけることができます。
• 一定条件を満たせば譲渡所得税に買替え特例が適用され、税金対策となります。
• 土地が住宅用地となり、固定資産税額も軽減されます。
• 土地が貸家建付地、建物が貸家評価となるために、相続税評価額が減額されます。

• ① 事業計画〜事業実施〜事業完了までの業務を受託
• ② 事業方式の提案
• ③ 不動産の可能性、市場環境、賃貸条件等の調査分析

• ④ 調査分析結果に基づく最適用途の提案
• ⑤ 竣工後の建物運営・管理に関するアドバイスと提案

収益の安定した賃貸事業を行いたい

賃貸マンション・アパートは空室リスクや賃料下落があるため、収益の安定性を重視した提案がほしい。

トランクルーム経営を提案

収益性・立地性から、賃貸事業に適した土地であり、アパート経営とトランクルーム経営の比較検討を行いました。
トランクルーム運営会社が出店したいという希望もあり、賃料下落、空室リスクが少ないトランクルームとしての活用をオーナー様は選択されました。
オーナー様が建物を建設、建設後の建物をオーナー様が賃貸運営されております。
実際の顧客募集・管理および建物管理については、オーナー様がトランクルーム運営会社に委託しています。

物件概要

・構造規模	鉄骨造2階建
・用途	トランクルーム32戸、1区画あたり約1坪
・賃料	1万円／区画

• 収益性もあり、比較的安定した運営を続けることができます。
• 土地の評価が貸家建付地、建物の評価が貸家となるために、相続税評価額が減額されます。

• ① 事業計画〜事業実施〜事業完了までの業務を受託
• ② 事業方式の提案
• ③ 不動産の可能性、市場環境、賃貸条件等の調査分析
• ④ 調査分析結果に基づく最適用途の提案

• ⑤ 開発計画および工事に関する助言と提案
• ⑥ トランクルーム運営会社への出店の打診
• ⑦ 竣工後の建物運営・管理に関する助言と提案

収益の安定した賃貸事業を行いたい

できれば収益性の高い事業を行いたいと考えている。大きなリスクがなく、安定した賃貸事業ができれば最適である。

建設協力金方式によるテナント誘致を実施

交通量の多い幹線道路に面しており周辺も沿道サービス店舗が多く連なっていました。
分析したところ、コンビニエンスストアの立地に最適であると判断しました。

当社が提案したのは、建設協力金方式によるテナント誘致でした。
コンビニエンスストアに誘致活動を行い、この土地で開業するテナント（賃借人）を決定します。次に、テナントから入る保証金・敷金を建設資金に充て、オーナー様が建物を建設します。保証金の返済は毎月のテナント賃料から差し引きます。保証金の返済利息が発生せず、また、テナントが中途解約した場合、オーナー様の保証金返還義務もなくなる契約とすることにより、安定した運用とテナント退去時のリスク軽減が可能になりました。

●建設協力金方式のポイント

• テナントはオーナーが負担する建設費相当額を保証金・敷金として差し入れます。
• オーナーは賃借期間終了時には保証金をテナントに全額返済します。
  契約期間中、賃料から毎月の保証金の返済分を差し引いた金額がテナントからオーナーに支払われます。
• テナントが契約期間の途中で解約した場合は、保証金の返済義務はなくなる契約内容とします。
• 保証金には利息が発生しないので、無利息で建設資金を調達したことになります。
• 賃貸借期間は15〜20年。

●建設協力金方式の設定例

建築代金

2,100万円前後　※躯体、基本設備（上下水道、ガス）、外構

賃料

90万円（消費税別途）

賃貸期間

15万円

賃貸期間

15年（180ヶ月）

敷金

300万円

保証金

1,800万円（毎月10万円返済×180ヶ月）

毎月支払われる金額

90万円（消費税別途）-10万円（返済金）=80万円

※実際の金額とは異なります。

物件概要

・構造規模	鉄骨造平屋建
・店舗面積	約160㎡
・契約期間	15年

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  大手コンビニ3社等から最適な候補を選定します。

• 収益性も高く、比較的安定した運営を続けることができます。
• 土地の評価が貸家建付地となるために、相続税評価額から減額されます。
• 保証金は債務となり、相続税評価から控除されます。

• ① 事業計画〜事業実施〜事業完了までの業務を受託
• ② 事業方式の提案

• ③ テナント誘致
• ④ テナント相手先との交渉・調整
• ※大手コンビニ3社の誘致実績があります。（事業用定期借地含む）

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